甚嚣尘上的重庆房改和特别房产税开征传闻，几经证实，其脉络日渐清晰。

　　本报记者了解到，重庆市长黄奇帆在4月初的一个内部会议上称，重庆的房改方案早在3月就开始酝酿制定，并在今年的两会之前，向国务院提出了试点申请。

　　3月31日，国务院也专门召开会议并研究了重庆的房改方案。知情人士称，有可能将在京、沪、津、渝四个直辖市率先进行房改试点。

　　此外，本报记者也了解到，重庆房改和特别房产税的方案，经过几易其稿和市政府的多次专题会议讨论后，业已形成了初步的框架方案。因涉及到税收开征的法律流程，此方案现在还在修订之中，并将递交给财政部和国家税务总局审议。

　　记者了解到的版本是，重庆将以“低端，公租房保障；中端，市场供应；高端，坚决遏制”为原则，对房地产市场实施整体调控，将对高端房、多套房征收相应的特别房产税。

　　房改方案：40%的人住公租房

　　重庆的房改方案，沿用了双轨制供房模式。即让30%—40%的人住公租房，60%-70%的人住市场提供的商品房。

　　这个双轨制供房模式，将通过不同的税收来进行调节。对公租房，政府实施四个不收：即不收税，二不收出让金，三不收配套费，四也不赚利润。

　　普通商品房，则通过土地供应来调节价格。重庆在这方面已形成一套模式：坚持每年房地产的投资总量绝对不超过固定资产总投资的25%；坚持地价不超过房价的1/3；按人均30平方米的建筑面积，对各区域房地产开发总量进行控制。

　　统计显示，目前重庆主城区住房共计175.3万套，总面积1682.9万平方米。其中200平方米以上的非独栋大面积住宅为33549套，898.3万平方米；高端住房面积1900套，总面积83.1万平方米。

　　2009年底，重庆房屋均价为4179元，房屋平均售价与同年度双职工年收入之比为5.9:1。这个比例虽处于安全线内，但最近也出现了房价上涨较快，投机趋多的状况。

　　特别房产税：

　　外地人多套购房将收税

　　重庆会制定出什么样的特别房产税方案，是本次重庆房改模式的重点，也是全社会普遍关注的焦点问题。据记者了解到的此次方案，重庆对特别房产税的各个细节都进行了具体规定。

　　在征收对象上，分为高端住宅和多套房两大类。

　　在高端住宅的认定上，独栋住房如别墅等，不论面积、售价，一律纳入征税范畴；单套面积在200平方米以上、每平方评估单价达到上年度商品房均价3倍以上的高档商品房，也将征收特别房产税。方案解释称，重庆主城区分为市中心、内环和外城三个区域，各区域之间房价价差在3倍以上，将超过均价3倍以上的高端房屋列为征税对象是合理的。

　　在多套房的认定上，方案提出：重庆市民个人拥有三套以上普通住房的，从第三套开始征收；在本市无户籍、无企业、无工作的外地个人，拥有2套以上普通住房的，从第二套开始征收。

　　在征收周期和基准上，税收征收周期为一年一收，税基以当年度市场评估价的70%为基准，并且一年一定。

　　在征收税率上，将按照不同房屋标准进行分档次分级别征收，如别墅的征收税率，就按不同档次分为1%~3%的不同征收水准，大致与国外税率水平相同。

　　在开征时间上，政府将确定一个明确的征收时间点，在这之后购买高端住宅和多套住宅的，将立刻开始征税。对于在此时间点之前已购入高端住宅或多套住宅的，将另行选择合适时间征收。

　　此外，重庆方案也明确指出，该税种属于地方税收，由地方征用，并全部用于公租房建设。农村宅基地所建房屋，无论大小，均不在此列。

　　这是目前为止，对特别房产税征收对象和征收规则最为清晰的标准界定。由于这个方案还在修订之中，所以上述细则仍可能变动。有消息说，对本地市民个人的多套房认定，可能从3套提高到了5套，但记者未能得到官方证实。

　　操作问题：

　　公务员集资建房算不算多套房

　　但在具体操作细节上，重庆方案还面临着来自多方的诸多疑问。

　　重庆理工大学经贸学院院长许雄奇认为，重庆是针对房屋保有环节进行征税，力度也非常大，但这个方案类似物业税，当然也会遇到物业税面临的问题。特别房产税如果是以市场评估价格来计价，那就存在偏高因素。“在香港，是按物业的租金水平来征税的，租金比房价更能真实的反映市场水平。”

　　在多套房认定上，也存在问题。如个人住房，是以个人还是以家庭为单位计算？现在的炒房团，基本上不用一人名义购买多套房屋，而是想办法搜集不同身份证化名购买。如此一来，将很难分清真正的多套房所有者。

　　此外，机关、单位的经济适用房，要不要纳入这个体系？如夫妻在不同单位上班，且都分有经济适用房或集资建房，这些房要不要算入多套房？

　　“如果这类的经济适用房不算多套房，那么机关事业单位的公务员又排除在纳税群体以外，而非公务员的高收入群体将成为主要的纳税人，这可能又是以穷人的钱补贴富人。”当地一位学者称。

　　对于重庆拟实施的方案，有基层官员还存在另一种担心：收了这个特别房产税后，如果房价下跌，政府的财政收入会不会减少。房地产的影响是直接见效的，而短期内政府也不可能迅速进行产业经济的转型。

　　“政府本身是房地产受益者，这个改革，政府本身和雇员都会有影响。因此在操作层面，如何来保障它的贯彻落实，也是一个问题。这亦是物业税提出十年，一直未能开征的重要原因。”许雄奇称。

　　黄奇帆对此曾解释说：“我认为可持续发展，地价不要那么高，房子住得舒服，各种白领人士住起来愉快，我的所得税可以过买房抵扣，最后白领都会到重庆来买房，我们重庆就会成为高地。”

　　重庆当地一位政府官员表示，方案若真的实行下来，征税成本很高，对地方财政也会有影响，但重庆有能力做好这件事情。

　　各方反应：房价可能不会暴跌

　　就在国家宏观调控出台之际的4月16日，重庆举办了为期四天的春季房交会，并创下了成交量和成交金额的历史新高。共成交各类房屋18616套，比去年秋交会增87.60%；成交面积176.62万平方米，增85.43%；成交金额88.75亿元，增121.26%。

　　但这样火爆的场面，短期内很可能不会再出现了。

　　中原地产重庆公司副总经理何伟坚认为，重庆的房改政策，对市场影响可能会非常大。以前持有物业是没有成本的，现在成本增高且年年增收，是很利害的一招。会有大量物业抛出，市场房源增加就会有价格下调压力。

　　“政策的影响太大了，现在市场观望气氛非常浓。”一位不愿透露姓名的开发商说，现在市场非常关注重庆的方案，会不会“雪上加霜。”

　　但房地产服务商策源机构重庆公司总经理张琰认为，重庆拟推出的这个试点，本身具有遏制豪宅、过度投资和多套置业的针对性，所以政策力度很大。“重庆豪宅并不算多，这个政策的推出，对于市场正常的刚性需求，不仅没有影响，反而起到了鼓励的作用。”

　　重庆金科集团副总裁李战洪，同样保着乐观的态度：“房价增长过快，会带来民生问题，但快速下跌，也会带来金融、经济的问题。中央包括重庆的政策，本质上是在促进房地产健康发展。”

　　“它使重庆地产市场比较成熟健康，不会发生暴涨暴跌，所以短期成交量会下降，但不会下跌。”李战洪说。(21世纪经济报道)