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购房人:20多万买套二手房 为何不能过户
[阅读次数:556次]  [发布时间:2009年8月22日]

读者自述:

“我花20万元,买了套40多平方米(套内面积)的二手房,花了3万多元装修。去过户时,却被告之:过不了户。之后,想做公证,公证处也不给公证。啷个办?”昨日,家住渝中区临华路20号的陈利华一脸愁容,向本报求助。

买主:20多万买套房过不了户

“我原来住在渝中区观音岩,因旧城改造拆迁,只好重新买房。”陈利华说,去年底,他在一中介公司处了解到,临华路20号有套房,刚好该处有他一个朋友,于是避开中介公司,直接联系到房主吴正娣。

该房建于上世纪八九十年代,套内面积40多平方米,房主吴正娣只有使用权,没有所有权。“房价只要20万元,没有物管费,我原有房子的拆迁补偿款也正好是20多万元。”陈利华与家人商量后,认购了该房,并花3万多元将房子重新装修。陈利华拿着购房合同与吴正娣到该房产权单位——重庆谊德公司办理过户手续时,却被告之:“我们已停办过户。”

“万一卖方毁约怎么办?”陈利华说,想到光凭一张买卖合同不牢靠,不如去做个公证买份双保险,于是,他和吴正娣去找公证处,却被告之:“没产权,只有使用权的房子办不了公证。”

“万一卖主反悔,我的权益怎么保障?20多万元岂不是打了水漂?”陈利华焦急地说。

卖家:没料到办不到过户手续

“我也没料到办不到过户手续。”吴正娣称,该房子的使用权,她是通过拆迁安置得来的。上世纪八十年代,吴正娣家住解放碑(现在的美食街),旧城改造拆迁,她被安置至临华路20号,由此取得该房使用权。

去年,吴正娣买了新房,便想卖了这套老房子。“卖房前一个月(去年10月),我去房子产权单位重庆谊德公司问过,答复是:“可以过户,过户费是100元/平方米。并称他们现正在搞拆迁,比较忙,下个月再来。”去年12月,吴正娣收到陈利华的购房款,一起到谊德公司办过户手续,被告之:“暂时过不了户。”

吴正娣说,她是个讲诚信的人,虽过不了户、办不了公证,但陈利华需要什么手续、证明,只要找到她,无论多忙,她都跟陈利华一起跑、一起办。“现在,我也不晓得啷个办。但小陈(陈利华)可放心,我既然把房子卖给了他,就不会反悔。”吴正娣说。

律师:使用权买卖根本不合法

随后,记者联系了谊德公司,一工作人员称,公司确实已暂停办理过户。具体什么原因及以后能不能办过户,她也不知道。同时,她拒绝向记者提供公司领导电话。

“吴正娣没有卖房资格。”本报新闻律师团成员、重庆华立律师事务所律师陈艇认为,根据现行法律规定,房屋关系只有两种:一是产权买卖关系,一是房屋租赁关系,根本没有使用权转让一说。吴正娣只拥有房屋使用权,她与房子的关系只能视为租赁关系,根本没有房屋处置权。等同于:租住的房子,租赁人无权出卖。

吴正娣与陈利华签订的买卖合同属无效合同,或效力待定合同。之所以“效力待定”,是因要得到房屋产权所有者追认才能生效。因此,公证处办不了公证。

陈律师建议,当事双方取消合同,吴正娣将20万元房款退还给陈利华。至于陈利华已花的3万多元装修费,因买卖双方都有过错,因此各自承担1.5万元。

如何防范二手房陷阱

二手房交易陷阱大致分两种:人的陷阱和房的陷阱,主要防范办法:

1、房屋买卖前,验证产权证。最直接有效的方法是,到房地产产权登记部门查询、核实产权真实性。

2、出卖人具有合法处置权。出卖人必须是产权证上登记的产权人,如房屋有多个共有人,需全体共有人共同签订房屋买卖合同。如出卖人为已婚,买卖行为需取得其配偶确认。

3、签订买卖合同后,可先办理预告登记,防止一房二卖。

4、购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下,买房人付款后,如房屋居住人拒不交付房屋,买房人仍会无房可住。为此,买房人应在房屋腾空,具备交付条件后,再交付房款。付款后,立即接收房屋。

5、如房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况,买房人购买房屋后,将无法顺利取得所有权,甚至可能造成经济损失。买房人应事先到房地产管理部门查询,如存在上述情况,不要购买。

6、为卖出房屋,卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺,有些内容并未写进合同。为此,买房人应就关心的问题询问卖房人,尽可能核实情况的真实性,同时要求将这些内容写进合同。

7、原房主如欠缴水电气、有线电视等费用,导致买房人无法正常使用这些附属设施。买房人首先要了解清楚相关情况,把法律责任明确写进合同中,以此约束卖房人。





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