尽管二套房贷政策不断更新，但对于如何认定二套房，目前各银行在实施中仍无一个统一的标准。

中国银监会银行监管一部主任杨家才前日晚间在接受央视采访时表示，家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)只要手头有一套房，不管是否为贷款所买，其再贷款买房时均被视为购买二套房。

据了解，广州各家银行此前对二套房的认定基本都以家庭为单位，以是否贷过款为标准。但昨日杨家才的报道出街后，部分银行营业网点的客户经理已转变了口风。记者向中国银行广州某支行客户经理咨询时被告知，审核已购房数已经按家庭拥有房产数而非曾经贷款的房数来确定。记者从工行广州某支行的个贷经理处也得到了类似的答复。不过，农行、建行和多家股份制银行则表示，尚未接到通知，暂按旧政策执行。目前，由住房城乡建设部会同人民银行、银监会对二套房标准的制订还在进行中。但“以房为限、以家庭为单位”很可能会是将出台的二套房认定标准相关规定的基本原则。

打击面更大

对于目前热点的二套房认定问题，杨家才表示，二套住房以家庭为单位进行认定，包括本人、配偶及未成年子女。住房的套数认定不以是否发生过贷款为标准，即使首套住房没有利用银行贷款购买，再次购买住房同样会被认定为二套住房。杨家才同时表示，如果居民需要改善住房条件，并且已经将手中的首套住房售出，再次购买房屋时可以视作无房户，但前提是要排除投机购房的情况存在，以后需要出具房管部门、居委会或者单位的证明。

从目前的情况看，“以房为限、以家庭为单位”可能会是将出台的二套房认定标准相关规定的基本原则。二套房相关规定也将会充分考虑首套自住房和改善性用房的合理需求。

据了解，广州各家银行目前二套房的认定基本都以家庭为单位，以是否贷过款为标准。夫妻双方包括未成年子女，只要有一方在央行征信系统中有过房贷记录，不管贷款是否已经还清或者房屋是否卖出，都被视为二套房。

“以房为限而非以贷为限的规定打击面更大，银行在执行上肯定会能拖则拖。”广东一家房地产按揭中介的负责人对记者表示，根据其数据，申请按揭的客户中，首套房比例约占50%，二套房按揭占比约为30%-40%，而第三套房按揭的占比为10%-20%。“我们了解到不少首套房或二套房按揭的客户是全款买一套、按揭买一套的，按房计对这部分人的影响非常大。”

部分银行已按拥有房产数计算

在银监会明确了二套房的定义后，部分银行营业网点的客户经理已转变了口风。记者向中国银行广州某支行客户经理咨询时被告知，审核已购房数已经按家庭拥有房产数而非曾经贷款的房数统计。“客户递交了贷款申请后，银行会到房管局查询客户以家庭名义所拥有的房产数量。”记者从工行广州某支行的个贷经理处也得到了类似的答复。

而农行、建行和多家股份制银行则表示，尚未接到通知，暂按旧政策执行。“现在过来，我们还可以按已贷房算。”农行一位客户经理对记者表示。

某股份制银行总行个人信贷部负责人表示，标准细则需等待银监会的正式文件，银监会正在做各家银行的快速调查，预计很快会有实施细则出台。希望监管部门尽快就二套住房的认定标准出台细则，为银行提供统一的操作指导。

操作上有一定难度

对于二套房新界定的可操作性，银行业人士都表示存在疑问。“我们收到不少客户的咨询，都是问对二套房界定的。因为这个规定出来得非常突然。”一家国有商业银行广州某支行的客户经理对记者表示。尽管总行层面尚未对二套房的界定，但该人士表示具体操作可能存在难度。

上文提及的房产按揭中介人士也对记者称，个人拥有房产数量需要在当地房管局处查询，而银行此前并不需要经过此步骤，从审核成本和操作上都具有不少难度。而接近广州房管局的人士也透露，目前房管部门正在制定应对措施，尚未确定具体操作方法。

某股份制银行个人银行部相关人员表示，对贷款人房屋持有情况的调查涉及到客户个人的隐私，如果未经客户授权就去房管局查询，将有法律风险，还有查询费用由谁承担的问题。如果在客户申请贷款的时候要求客户提供房屋持有情况证明或者要求客户授权查询，客户可能就不贷款了。即便是接受申请，在后续调查中也存在一定困难。况且现在房管局也不联网，只能查询客户在当地购房的情况，如果客户曾经在外地全款买过房，还是很难查出。

“既认房又认贷”？

而据有关媒体报道，对于二套房的认定，监管部门将执行最严格的标准，“既认房又认贷”，原有的以贷款次数为准的认定方式继续有效，同时加入以房屋持有量的认定标准。二者为相互补充的关系，而非相互排斥。

住建部政策研究中心副主任王珏林在接受媒体采访时表示，二套房认定标准将由银监会和住建部进行双重把关，既认房又认贷，“只要手中有一套房，不管是贷款所买还是福利房等非贷款类房屋，再贷款买房时均被视为二套房”。王珏林表示，二套房认定细则将很快正式出台，届时还将包括对家庭内成年子女的界定，是按照已满18周岁还是按照已经拥有独立工作和收入为标准。